Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, każdy z właścicieli mieszkań ma prawo zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli nie zgadza się z jej postanowieniami. Pamiętać jednak trzeba, że może to jednak nastąpić tylko i wyłącznie w przypadkach określonych ustawą. Jak wygląda procedura zaskarżenia uchwał wspólnot mieszkaniowych oraz kiedy jest to dopuszczalne? Tego dowiedzą się Państwo z niniejszego wpisu.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Kwestie związane ze wspólnotami mieszkaniowymi reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048).
Zgodnie z jej przepisami - wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także pozywać i być pozwana - także przez swoich członków.

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Musisz wiedzieć, że decyzje w ramach wspólnoty mieszkaniowej zapadają w formie uchwał.

W tym kontekście wskazać trzeba, że zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną ma obowiązek zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale. Ponadto zarząd (zarządca) zwołuje zebrania w razie potrzeby oraz jest do tego zobowiązany na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości.

Przedmiotowe uchwały są podejmowane bądź na powyżej wskazanym zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Zaznaczyć jednak trzeba, że uchwała może być także wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze ich zbierania.

Uchwały zapadają, co do zasady, większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Procedura zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej

Podkreślenia wymaga fakt, że ustawa o własności lokali w sposób precyzyjny reguluje procedurę obowiązującą przy zaskarżaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej.

Podstawa zaskarżania uchwał

Powyższe dotyczy także przypadków, w jakich można zaskarżyć do Sądu uchwałę podjętą przez wspólnotę mieszkaniową.

Właściciel lokalu może to uczynić, gdy:

• jest ona niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali,
• narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, na przykład oznacza niegospodarne wydatkowanie jej środków,
• w inny sposób narusza jego interesy.

Dodać trzeba, że przyczyną uchylenia uchwały może być także podjęcie jej przez wspólnotę w trybie indywidualnego zbierania głosów, jeżeli zostało to dokonane przez osobę nieuprawnioną, a uchybienie to miało wpływ na jej treść.

W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, że Sąd może uchylić uchwałę wspólnoty mieszkaniowej podjętą w trybie obiegowym, nawet jeśli poparła ją wymagana większość, w przypadku, gdy wszystkim członkom nie zapewniono udziału w głosowaniu i mogło to mieć wpływ na kształt jej postanowień.

Termin

Należy pamiętać, że powództwo w tym przedmiocie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Wskazany termin ma charakter zawity, co oznacza, że wraz z jego upływem prawo do zaskarżenia uchwały wygasa, a zatem nie może on zostać przywrócony ani przedłużony. Tak więc dzień podjęcia uchwały oznacza rozpoczęcie biegu terminu umożliwiającego wzruszenie uchwały.

Wskazać należy, że zasada ta dotyczy również tych członków wspólnoty, którzy w zebraniu nie uczestniczyli z tej przyczyny, że nie zostali o nim zawiadomieni. Tego rodzaju uchybienie stanowi jedynie podstawę zaskarżenia uchwały z uwagi na powstałe uchybienie formalne. Nie ma to natomiast wpływu na ustalenie rozpoczęcia terminu do wnioskowania o jej uchylenie.

Podkreślenia jednak wymaga fakt, że w orzecznictwie polskich sądów wyrażono jednoznaczny pogląd, że niezaskarżenie w 6-tygodniowym terminie wadliwej uchwały wspólnoty nie zawsze pozbawia właściciela lokalu innych środków prawnych, umożliwiających mu jej usunięcie z obrotu prawnego. W wyjątkowych okolicznościach dopuszczalne jest bowiem skorzystanie ze szczególnego przepisu Kodeksu cywilnego, przewidującego tzw. sankcję bezwzględnej nieważności. W jego myśl - czynność prawna, w tym przypadku uchwała wspólnoty, sprzeczna z ustawą albo mająca na celu jej obejście jest bezwzględnie nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, że na miejsca nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Sankcja bezwzględnej nieważności ma ten skutek, że uchwała jest nieważna z mocy samego prawa, a osoba zainteresowana może w każdym czasie żądać przed sądem ustalenia nieistnienia uchwały. Wynika to wprost z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym - powód może żądać ustalenia przez Sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Zaznaczyć trzeba, że zgodnie ze stanowiskiem Sądów, zastosowanie przedmiotowych przepisów może mieć miejsce w razie istnienia jakiegoś szczególnego interesu prawnego, który za tym przemawia bądź też w przypadku szczególnie rażącego naruszenia przepisów prawa, w stopniu, który z uwagi na podstawowe zasady porządku publicznego i prawnego, nie pozwala na utrzymanie takiej uchwały w obrocie. Dotyczy to w szczególności takich sytuacji, w których podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały nastąpiło:

• z przekroczeniem kompetencji przysługujących zebraniu właścicieli lokali, czyli poza zakresem spraw dotyczących nieruchomości wspólnej,
• z naruszeniem przepisów prawa zapewniających ochronę interesów osób trzecich lub interesu publicznego (np. przepisów prawa karnego, administracyjnego czy też finansowego),
• z naruszeniem zasad funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej oraz istoty jej działalności,
• pod wpływem wady oświadczenia woli powodującej zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego bezwzględną nieważność czynności prawnej w postaci braku świadomości lub swobody bądź jego pozorności,
• wskutek działań sprzecznych z zasadami współżycia społecznego, na przykład czynności krzywdzących członka wspólnoty.

Muszą Państwo także wiedzieć, że zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego wcześniejsze nieskorzystanie z opcji zaskarżenia uchwały w trybie przewidzianym przez ustawę o własności lokali, nie skutkuje brakiem możliwości wytoczenia powództwa na podstawie artykułu 189 kodeksu postępowania cywilnego. To samo dotyczy sytuacji, w której Sąd już oddalił powództwo o unieważnienie uchwały – nie wyklucza to możliwości wniesienia powództwa o ustalenie jej nieistnienia.

Powództwo

Jak zaznaczyłem wcześniej, powództwo w przedmiocie zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może zostać wytoczone tylko i wyłącznie przez właściciela lokalu. Uprawnienie to więc nie przysługuje najemcom, użytkownikom ani innym domownikom zamieszkującym dany lokal.

Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel lokalu brał udział w podjęciu uchwały, a także czy głosował za jej przyjęciem.

W wypadku współwłasności lokalu legitymacja czynna przysługuje każdemu ze współwłaścicieli lokalu.

Wskazać jednak trzeba, że powództwo o stwierdzenie nieistnienia uchwały może zostać wytoczone nie tylko przez osoby wskazane powyżej, ale przez każdego, który ma w tym interes prawny. Oznacza to, że pozew w tym przedmiocie może zostać wniesiony także przez na przykład sąsiadów budynku wielorodzinnego, dla których jest ona krzywdząca.

Trzeba pamiętać, że ciężar udowodnienia okoliczności przemawiających za uchyleniem uchwały spoczywa na osobie, która się tego domaga.

Co powinno zawierać żądanie pozwu o uchylenie uchwały?

Żądanie pozwu złożonego w celu zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej powinno zawierać:

• żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej w całości lub w części, co wynika wprost z orzecznictwa Sądu Najwyższego. W razie częściowego zaskarżenia uchwały należy dokładnie oznaczyć zaskarżony zakres, przy czym nie ma przeszkód prawnych, aby jednym pozwem zaskarżyć kilka uchwał,
• przytoczenie okoliczności faktycznych, które zdaniem powoda uzasadniają uchylenie zaskarżonej uchwały.

W tym miejscu trzeba podnieść, że sprawa z powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może mieć charakter majątkowy lub niemajątkowy, o czym decyduje jej przedmiot, a więc to, czego ona dotyczy. Należy przy tym pamiętać, że jeśli sprawa ma charakter majątkowy, w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu. Na ogół, jak stwierdził Sąd Najwyższy, będzie ona odpowiadać wartości udziału w nieruchomości wspólnej, przysługującemu właścicielowi lokalu, który zaskarżył uchwałę wspólnoty mieszkaniowej.

Jako stronę pozwaną należy wskazać wspólnotę mieszkaniową reprezentowaną przez określony podmiot, a więc zarząd lub zarządcę powołanego w drodze umowy ustalającej sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Opłata

W myśl ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1125) pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej podlega opłacie stałej w wysokości 200 złotych.

Jak wskazał Sąd Najwyższy, w wypadku zaskarżenia jednym pozwem kilku uchwał wspólnoty mieszkaniowej pobiera się wielokrotność wskazanej opłaty.

Właściwość Sądu

Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, Sądem właściwym rzeczowo do rozpoznania sprawy z powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali, jak również o stwierdzenie (ustalenie) jej nieważności, jest zawsze Sąd Okręgowy. Sądem właściwym miejscowo w takich sprawach jest natomiast Sąd miejsca położenia nieruchomości wspólnej.
Podkreślić trzeba, że Sąd, orzekając o uchyleniu uchwały, wydaje wyrok o charakterze konstytutywnym, przy czym ma on moc od chwili uchwalenia zaskarżonej uchwały.

Wykonanie zaskarżonej uchwały

Podkreślić trzeba, że pomimo zaskarżenia uchwały, podlega ona wykonaniu, a więc wytoczenie powództwa nie wstrzymuje jej realizacji. Wyjątkiem w tym zakresie jest sytuacja, w której Sąd wstrzyma uchwały wykonanie do czasu zakończenia toczącego się w tym przedmiocie postępowania. W tym zakresie istnieje możliwość wnioskowania do Sądu o odpowiednie zabezpieczenie roszczenia, czyli wstrzymanie wykonania uchwały.

Uchylenie uchwały wspólnoty, jeśli ta blokuje inwestycję budowlaną

W praktyce może się zdarzyć, że wspólnota mieszkaniowa poprzez podjętą uchwałę blokuje planowaną inwestycję budowlaną, swojego członka, czy też inwestora zewnętrznego. Najczęściej taka sytuacja dotyczy adaptacji na indywidualne cele części wspólnej budynku, na przykład strychu, bądź też wykonania na nim odpowiedniej nadbudowy, na co wspólnota nie wyraża zgody.

W takim wypadku droga postępowania jest analogiczna do opisanej powyżej, a więc konieczne jest wniesienie powództwa o unieważnienie uchwały wspólnoty lub też o ustalenie jej nieistnienia. Oczywiście konieczne jest przy tym wykazanie, że podjęta uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub w inny sposób narusza interesy inwestora.

Podkreślić trzeba również, że w przedmiotowym przypadku istnieje też inna droga, związana z przepisami prawa budowlanego.

Jeżeli bowiem inwestor nie skorzysta z przysługującego mu środka zaskarżenia w procesie o uchylenie uchwały lub nawet w sytuacji oddalenia takiego powództwa, może skutecznie wziąć udział w postępowaniu administracyjnym, jeżeli wykaże, że ma w tym interes prawny.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał jednoznacznie, że z przepisów ustawy o własności lokali, wynika, że nie we wszystkich sytuacjach za członków Wspólnoty Mieszkaniowej działa wyłącznie Wspólnota, a w szczególności jej zarząd. Jeśli zatem członek Wspólnoty wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także Wspólnota.

Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku przedstawił pogląd, że procedura udzielenia zgody na adaptację, a możność uczestnictwa, w tym także kwestionowania rozstrzygnięć wydawanych w toku postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, stanowią odrębne i niekonkurencyjne tryby postępowania. W takim przypadku Sąd więc dokonuje oceny czy przedsięwzięcie inwestycyjne naruszyło chroniony przez prawo interes prawny strony skarżącej jako właściciela lokalu objętego wspólnotą mieszkaniową.