Wpływ Covid-19 i wojny na Ukrainie na sytuację na rynku budowlanym oraz zasada pacta sunt servanda

Jak sami musicie Państwo przyznać, ostatnie lata nie były dla nas proste pod żadnym względem. Na obecne warunki gospodarcze, a także te utrzymujące się na rynku budowlanym, znaczny wpływ miała najpierw pandemia Covid-19, a następnie wojna na Ukrainie. Osoby, które zdecydowały się na budowę domu w tym niestabilnym czasie napotkały na wiele trudności, mnożących się aż do chwili obecnej.

W poniższym artykule chciałbym Państwu przybliżyć historię sprawy, którą prowadziłem w ostatnim czasie i na jej bazie udowodnić, że nie zawsze decydowanie się na długotrwały spór sądowy, którego wynik nigdy nie jest do końca pewny, jest najlepszym wyborem. W odniesieniu do tego przybliżę również, co oznacza zasada „pacta sunt servanda” - jedna z najważniejszych w obowiązującym prawie.

Problemy na rynku budowlanym na skutek pandemii...

Sytuacja rzeczywista, w której znaleźli się moi Klienci, przedstawiała się następująco: w marcu ubiegłego roku podpisali oni umowę na budowę domu z gotowych elementów. Po wprowadzeniu dodatkowych zmian do pierwotnego projektu, jego końcowa cena miała wynosić 469. 090, 00 zł. Do grudnia 2021 roku trwały prace projektowe. Następnie zostały ustalone wszystkie szczegóły dotyczące budowy domu. W pierwszym tygodniu grudnia tego samego roku, moi Klienci otrzymali pozytywną decyzję kredytową, następstwem czego było przelanie na rachunek dewelopera pierwszej transzy kredytu. Choć na tym właściwie cała sytuacja powinna się zakończyć, pod koniec grudnia deweloper wystosował do moich Klientów pismo, w których podniósł cenę o kwotę 124. 300, 00 zł, powołując się na Covid-19.

W takiej sytuacji moi Klienci mieli do wyboru trzy drogi – spróbować wdać się w spór sądowy, który mógłby wstrzymać finalizację transakcji na długi czas, a nawet ostatecznie ją uniemożliwić, zapłacić deweloperowi bezzasadnie żądaną kwotę, o której pierwotnie nie było mowy lub wdać się w negocjacje. Moi Klienci zdecydowali się na trzecią, najlepszą zresztą z możliwych opcji, wskutek czego po wymianie zredagowanych przeze mnie pism ze wskazaniem stanu prawnego oraz rzeczowych argumentów a także podjętych negocjacji dopłacili jedynie kwotę 30. 000, 00 zł.

O tym, jaki płynie z tego morał, chciałbym napisać Państwu w zakończeniu tego artykułu. Teraz z kolei chciałbym Państwu wyjaśnić, jak przebiegał cały proces i w jaki sposób było możliwe tak znaczące zbicie kwoty, której od moich Klientów chciał dodatkowo zażądać deweloper.

Czy w czasie pandemii deweloper może podwyższyć kwotę, na którą pierwotnie umówił się z Klientami?

Odpowiedź na to pytanie zawsze powinna być przecząca. Tak samo powinna brzmieć, jeśli chodzi o zmiany spowodowane wojną. Przytaczałem to zresztą wielokrotnie w piśmie w przedmiotowej sprawie, powołując się na następujące kwestie.

Całkowita bezprawność działania

Chciałbym podkreślić – co będzie ważne, jeśli znaleźli się Państwo w podobnej sytuacji – że takie działanie ze strony dewelopera jest całkowicie bezprawne. Żaden przepis obowiązującego prawa ani żadne postanowienie umowne nie daje mu możliwości zmiany wysokości żądanego uprzednio wynagrodzenia w drodze jednostronnej czynności prawnej. Co ważne, w sytuacji moich Klientów, nie wystąpiły również żadne inne podstawy do rozwiązania zawartej umowy.

Zła wiara i nieuczciwość kupiecka

Próba podwyższenia ustalonej przez dewelopera z moimi Klientami kwoty po tym, kiedy otrzymał on już jej pierwszą część kredytu, można odbierać jedynie jako postępowanie obarczone złą wiarą oraz nieuczciwością kupiecką. W swoich pismach wskazywałem również, iż uzasadnienie podwyżki pierwotnej ceny pandemią jest naiwne. Wszakże skutki pandemii COVID-19 w branży budowlanej można było zaobserwować już przeszło od 2 lat. Deweloper prowadzący spółkę jest w końcu specjalistą, który powinien stale obserwować sytuację na rynku budowlanym i na bieżąco dostosowywać do niej swoje ceny. Jako taki winien również potrafić skalkulować wszelkie ryzyko, które związane jest z sytuacją ekonomiczną i gospodarczą. W związku z tym, zadaniem dewelopera jest uwzględnienie wzrostu kosztów już w pierwszej umowie, którą podpisuje on z klientami.

Przepisy wynikające z zawarcia umowy o roboty budowlane

Co bardzo istotne, umowa, którą zawarli moi Klienci z deweloperem, niezależnie od wszystkiech zawartytch w niej sformułowań, to umowa o roboty budowlane w rozumieniu art. 647 k.c.. Wynagrodzenie ustalone w Umowie jest wynagrodzeniem ryczałtowym, a tym samym deweloper nie może żądać na późniejszym etapie podwyższenia wynagrodzenia o kwotę 124.300,00 zł, o czym wyraźnie stanowią przepisy art. 632 § 1 k.c. w zw. z art. 656 § 1 k.c.

W tym miejscu warto przytoczyć brzmienie najważniejszych przepisów, o których wspominam powyżej:

Art. 647 k.c.
§ 1. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.
§ 2. Zgłoszenie, o którym mowa w § 1, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
§ 3. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2.
Art. 632 § 1 k.c.
§ 1. Jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.
Art. 656 § 1 k.c.
§ 1. Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Jak wskazują jasno powyższe przepisy, jako profesjonalny wykonawca, deweloper powinien, w oparciu o zakres powierzonych prac, dokonać analizy tego zakresu i przy przewidzeniu wszelkich możliwych ryzyk, określić całkowite wynagrodzenie i ponosicie całkowitą odpowiedzialność za poprawność tej wyceny. Już sam ten fakt wskazuje, iż żądanie dewelopera dodatkowej kwoty nie jest poparte żadną podstawą prawną. Umowa powinna zatem zostać zrealizowana w pierwotnie ustalonej kwocie – 469. 090, 00 zł.

Przedmiotowa podwyżka ceny nie może być uwarunkowana OWU (Ogólnymi Warunkami Umowy)

W sprawie moich Klientów, deweloper utrzymywał również, że podstawą do podwyższenia wynagrodzenia może być jeden z punktów, który znajdował się w załączonych do umowy ogólnych warunkach umów. Po bliższym zapoznaniu się z nim uznałem jednak, iż tego rodzaju twierdzenie jest całkowicie bezzasadne, bowiem treść tego postanowienia nie zawierała żadnych sformułowań, które mogłyby stanowić podstawę do zmiany wynagrodzenia po upływie terminu 6 miesięcy od jego ustalenia. Interpretacja tego punktu w ten sposób, że dawał on deweloperowi możliwość jednostronnego kształtowania wynagrodzenia bądź wycofania się z Umowy, jest niedopuszczalna gdyż czyniłaby to postanowienie nieważnym w rozumieniu art. 3531 k.c., jako sprzeczne z właściwością stosunku prawnego.

Jak stanowi art. 3531 k.c. (zasada swobody umów):
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zwróciłem również uwagę na to, iż takie ujęcie postanowienia OWU jest sprzeczne z założeniami Załącznika do dyrektywy Unii Europejskiej nr 93/13/EWG z 5 kwietnia 1993 r., zakazującej stosowania postanowień o charakterze abuzywnym w relacjach z konsumentami. Takimi zakazanymi klauzulami jest :

Lit. j) umożliwienie sprzedawcy lub dostawcy według własnego uznania jednostronnej zmiany warunków bez uzasadnionego powodu wymienionego w umowie.
Lit. l) możliwość ustalania ceny towaru w momencie dostawy lub umożliwienie sprzedawcy towarów lub dostawcy usług podwyższenia cen bez zapewnienia konsumentowi prawa do unieważnienia umowy, jeśli w obu przypadkach cena jest zbyt wysoka w stosunku do cen obowiązujących w chwili zawarcia umowy.

Tak rozumiany w omawianej umowie punkt OWU jest również sprzeczny z treścią art. 385 § 2 k.c., jako że jego treść w zakresie możliwości możliwej zmiany wynagrodzenia jest niejednoznaczna i nie precyzuje w jaki sposób deweloper miałby wyliczyć nowe wynagrodzenie po upływie terminu określonego w umowie. Zaznaczyłem również, że takie postanowienie niewątpliwie będzie interpretowane w sporze na korzyść moich Klientów.

Przepisy wynikające z Ustawy o prawach konsumenta

W sytuacji moich Klientów, nie sposób bło również nie wspomnieć o treści art. 8 pkt. 3 Ustawy o prawach konsumenta, który stanowi iż :
„Najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową przedsiębiorca ma obowiązek poinformować konsumenta, o ile informacje te nie wynikają już z okoliczności, w sposób jasny i zrozumiały o:…..
…..3)łącznej cenie lub wynagrodzeniu za świadczenie wraz z podatkami, a gdy charakter przedmiotu świadczenia nie pozwala, rozsądnie oceniając, na wcześniejsze obliczenie ich wysokości - sposobie, w jaki będą one obliczane, a także opłatach za dostarczenie, usługi pocztowe oraz jakichkolwiek innych kosztach, a gdy nie można ustalić wysokości tych opłat - o obowiązku ich uiszczenia; w razie zawarcia umowy na czas nieoznaczony lub umowy obejmującej prenumeratę przedsiębiorca ma obowiązek podania łącznej ceny lub wynagrodzenia obejmującego wszystkie płatności za okres rozliczeniowy, a także wszystkich kosztów, które konsument jest zobowiązany ponieść”
Konsekwencją braku takiej informacji jest niemożność obciążania konsumenta dodatkowymi świadczeniami przez przedsiębiorcę. Nikt nie informował moich Klientów o możliwym wzroście kosztów inwestycji.

Spór sądowy czy pomoc prawna?

Jak mogli się Państwo przekonać, zapoznając z powyższymi przepisami oraz zaznajamiając z historią moich Klientów, żądanie przez dewelopera dodatkowej kwoty, nie ma najmniejszej podstawy prawnej oraz absolutnie żadnego poparcia w obowiązujących przepisach. Choć jest to oczywiste dla osoby dobrze zaznajomionej z niuansami prawa, alternatywna możliwość w postaci sporu sądowego, mogłaby okazać się o wiele trudniejsza. Dlaczego?
Po pierwsze, sprawa sądowa wiąże się z dopełnieniem mnóstwa formalności oraz poświęceniem znacznej ilości czasu. Najczęściej nie sposób uniknąć przesłuchania wielu świadków a także przedstawienia istotnych dowodów. Co więcej, choć w powyższej sytuacji prawo zdecydowanie było po stronie moich Klientów, należy liczyć się z tym, że niekiedy sędziowie podejmują decyzje, z którymi nie zgodziłaby się większość prawników. Od chwili zanim sprawa trafi na wokandę, aż do momentu jej rozstrzygnięcia (a czasem i zakończenia się koniecznych apelacji) mogłoby minąć wiele czasu, w trakcie którego budowa byłaby wstrzymana.
Dzięki odpowiednio wczesnemu zdecydowaniu się na odbycie u mnie porady prawnej, moi Klienci zaoszczędzili mnóstwa cennego czasu oraz nerwów. Jak wskazuje moja praktyka, można uniknąć większości sporów sądowych, jeżeli tylko w odpowiednim czasie wystosuje się poparte dowodami oraz podstawami prawnymi pisma spod logo kancelarii prawnej oraz właściwie stanowczo przeprowadzi negocjacje.

Morał omawianego przypadku, czyli zasada pacta sunt servanda

Z faktem, iż moi Klienci wyszli z tej bitwy zdecydowanie zwycięsko, wiąże się również jedna z najważniejszych zasad prawnych, o czym wspomniałem już na początku niniejszego artykułu. Zasada pacta sunt servanda, która znaczy dosłownie: „umów należy dotrzymywać” jest nam znana już od czasów starożytnych. Wówczas pojawiła się konieczność stworzenia pewnych zasad, których ludzie powinni przestrzegać w trakcie obrotu towarami oraz prowadzenia handlu. Umów należy dotrzymywać, a zatem zawsze powinniśmy wywiązywać się ze zobowiązań, które podjęliśmy.

Zasada ta stanowi jednocześnie obietnicę, że wykonamy świadczenie, deklarację, że tak się stanie oraz zapewnienie, że ustosunkujemy się do niej i spełnimy dane wcześniej słowo. Co więcej, w czasach starożytnych sytuacja wyglądała tak, iż jeśli „dobity targ” nie został dopełniony, osoba poszkodowana mogła powołać się na to, że dotrzymanie umowy jest moralne oraz zawarte w panujących zasadach.

Pacta sunt servanda stanowiła doskonały drogowskaz dla obu stron umowy. To on pozwalał na to, aby zarówno jeden jak i drugi podmiot dotrzymały wszystkich warunków i nie szukały sposobów na to, aby obejść dane zobowiązanie.

Ta sama zasada obowiązuje aż do dzisiaj i z pewnością pozostanie z nami jeszcze przez wiele kolejnych lat – czy nawet i wieków. Możemy z całą mocą stwierdzić, że pacta sunt servanda to zasada uniwersalna, która wskazuje na to, że naszym moralnym obowiązkiem, obrazującym uczciwość względem drugiej strony jest dopełnienie warunków umowy – i tego samego oczekujemy od osoby czy firmy, z którą tą umowę zawieramy.

Oczywiście, można by dyskutować nad tym, czy deweloper, z którym mieli styczność moi Klienci nie znał tej zasady czy też raczej nie chciał jej znać i wykazać się uczciwością, licząc jedynie na swój zysk – pewne jest jednak, iż „umów należy dotrzymywać” pozostaje w mocy prawa, jest umiejscowione na zwycięskiej pozycji i z moim udziałem pomogło moim Klientom nie zgodzić się na bezzasadne żądanie dewelopera, które uczyniłoby ich stratnymi.